Qué tiene que llevar un anuncio de vivienda en Andalucía
En Andalucía, lo que tiene que llevar un anuncio de vivienda lo marca el Decreto 218/2005, que sigue vigente: superficie útil si se describe la vivienda, tributos y gastos junto al precio, gastos de comunidad junto a la renta y el derecho al documento informativo abreviado. La Ley 5/2025 crea un registro de agentes obligatorio del que, a 26 de octubre de 2026, no consta que esté funcionando. Aquí está cada cosa con su artículo.
Edu Castillo · publicado el · automatización y auditoría para inmobiliarias · Rubí (Barcelona)
El Decreto 218/2005: lo que tiene que llevar la publicidad
Es el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía (BOJA 217, del 7 de noviembre de 2005). El BOJA lo da como vigente y la Ley 5/2025 no lo deroga expresamente (leída su disposición derogatoria en el BOE). Se aplica a la oferta y publicidad de venta o alquiler hecha en una actividad profesional, aunque sea de mera intermediación, siempre que vaya dirigida a consumidores (art. 3.1). Lo que pide su artículo 5, en lo que más toca a una agencia:
| Si el anuncio... | Tiene que llevar | Letra del art. 5 |
|---|---|---|
| Siempre | Si la vivienda está construida, en construcción o en proyecto, y la ubicación del edificio | a) y b) |
| Menciona los dormitorios o describe la vivienda | La superficie útil, necesariamente | e) |
| Menciona el precio de venta | También los tributos y otros gastos que deba pagar el comprador | f) |
| Menciona la renta | Que incluya los gastos de comunidad si van por cuenta del inquilino | g) |
| Siempre | El derecho del consumidor a que se le entregue copia del Documento Informativo Abreviado y dónde se le facilita | i) |
Las letras c) y d), datos del promotor y número de viviendas, están pensadas sobre todo para promociones (lectura mía); la h), la garantía de las cantidades anticipadas, solo si hay entregas a cuenta. Texto leído en el BOJA de 2005, no en una versión consolidada.
El documento abreviado, la ficha de visita y el cartel
En alquiler
Quien ofrezca un alquiler, aunque sea como intermediario, tiene a disposición del consumidor un Documento Informativo Abreviado con, entre otras cosas, la renta mensual, si incluye anejos y los gastos generales a cargo del inquilino (art. 11).
En segunda mano
A quien visite una vivienda a través de la agencia se le entrega una ficha con la dirección, la descripción, el precio con tributos y gastos, y la información registral con nota simple de no más de tres meses (art. 10).
En la oficina
Un cartel visible que diga que el consumidor tiene derecho a que se le entregue una copia del Documento Informativo Abreviado de la vivienda (art. 12).
El registro de agentes de la Ley 5/2025, del que no consta que funcione
La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, crea el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, «público, administrativo, gratuito y obligatorio» (art. 50.1), y hace de la inscripción un requisito para ejercer (art. 50.3). Pero sus requisitos se fijan por reglamento (art. 50.4), y la disposición final séptima da a la Consejería un plazo máximo de dos años para ponerlo en marcha: hasta el 24 de enero de 2028.
A 26 de octubre de 2026 no consta que el registro esté funcionando, y en los artículos del registro (49 a 53) la ley no dice nada de poner un número en el anuncio. Cuando salga el reglamento, lo leo y lo pongo aquí con su fecha. En lo que he leído, lo único de anuncios que trae la ley es para la vivienda protegida: su publicidad tiene que decir que es protegida y su precio máximo (art. 68).
Lo que medí en webs andaluzas
En septiembre de 2026 pude medir una ficha en 71 webs de agencias andaluzas, y 34 (el 47,9 %) tenían al menos un fallo técnico en cómo las lee Google o en cómo se comparten. Es una medición técnica, no legal: no miró la superficie útil ni los gastos. Y no es una muestra al azar de Andalucía. El estudio, con su método.
La lista de Andalucía, antes de publicar
- Si nombráis dormitorios o describís la vivienda, la superficie útil.
- Si ponéis el precio de venta, los tributos y gastos del comprador.
- Si ponéis la renta, los gastos de comunidad cuando los paga el inquilino.
- La frase del Documento Informativo Abreviado y dónde se pide.
- Lo estatal: precio completo, calificación energética y, en alquiler, lo del Real Decreto-ley 29/2026. Está en qué tiene que llevar un anuncio de alquiler, y no lo repito aquí.
Aviso: no es asesoramiento jurídico y no soy abogado. Os pongo el texto oficial con su enlace y la fecha en que lo leí para que lo comprobéis vosotros. Para un caso concreto, un abogado o vuestro colegio.
¿Y vuestra web?
Pegad la dirección de un anuncio vuestro y en unos 30 segundos os digo si salta alguna alarma en la ficha: el título, la imagen al compartir, texto de relleno que se ha colado, un precio o una superficie a cero. Gratis, sin instalar nada y sin dejarme vuestro nombre ni vuestro correo.
Probarlo con un anuncio vuestro
Lo escribe Edu Castillo, desde Rubí (Barcelona). Mido qué les pasa a los anuncios y a los contactos de una inmobiliaria: en agosto y septiembre de 2026, 57 agencias cronometradas y 1.884 webs barridas, con el método publicado. Quién soy · por qué yo y no un software.
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