Cumplimiento de la Ley 10/2025
Desde el 28 de diciembre de 2025 la oferta comercial tiene que dejar ver todos los componentes del precio final. Reviso cada uno de vuestros anuncios contra eso — y os aviso de la cifra que circula por el sector y no está en la ley.
El día que alguien reclame, la pregunta no será si lo sabíais
Será si podíais demostrar que lo revisabais. Y una agencia con ochenta fichas no tiene forma humana de repasarlas una a una cada vez que cambia un precio.
En la misma cartera, cinco de veinte anuncios enseñaban la escala energética sin ninguna letra asignada. La escala está en la plantilla de todas las fichas: parece que está puesto y no lo está.
Qué es, en concreto
Reviso cada uno de vuestros anuncios contra lo que la Ley 10/2025 exige enseñar, y os digo cuáles no lo cumplen y qué les falta exactamente.
Por qué importa
Entró en vigor el 28 de diciembre de 2025 y su artículo 23 remite el incumplimiento al régimen sancionador general de consumo, sin fijar importes propios. Lo práctico es lo de siempre: una agencia con ochenta fichas no tiene forma humana de repasarlas una a una cada vez que cambia un precio.
Lo que sí dice la ley
Ley 10/2025, de 26 de diciembre (BOE-A-2025-26698). Regula los servicios de atención a la clientela: no es una norma de publicidad inmobiliaria.
Su disposición final segunda modifica el artículo 20 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, para que el consumidor pueda conocer todos los componentes del precio final en la oferta comercial.
Su artículo 23 dice que el incumplimiento se sanciona «como infracción en materia de consumo» y remite al régimen general del TRLGDCU.
Texto consolidado en el BOE, consultado el 1 de septiembre de 2026.
Lo que NO dice, y circula mucho
«Sanciones de 150 a 10.000 € por anuncio.» Esa frase, tal cual, es falsa por dos motivos distintos, y conviene separarlos porque uno de los dos sí tiene una parte de verdad.
Primero: esa cifra no está en la Ley 10/2025. He leído la norma entera en el BOE y no aparece ningún importe. Lo que hace su artículo 23 es remitir al régimen general de consumo, sin fijar cuantías propias.
Segundo: la horquilla existe, pero en otra norma y con otro significado. Está en el artículo 49 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE-A-2007-20555, texto consolidado, consultado el 2 de septiembre de 2026), que dice literalmente: «a) Infracciones leves: entre 150 y 10.000 euros, pudiéndose sobrepasar esas cantidades hasta alcanzar entre dos y cuatro veces el beneficio ilícito obtenido». El mismo artículo sigue: graves, entre 10.001 y 100.000 €; muy graves, entre 100.001 y 1.000.000 €.
Es decir: es la horquilla general de las infracciones leves de consumo, de cualquier tipo, no es específica de esta ley, no es «por anuncio» — sanciona la infracción, y quién decide si ochenta fichas mal puestas son una infracción o son ochenta es la administración de consumo de vuestra comunidad, no yo — y ni siquiera es un techo, porque el propio artículo permite superarla hasta dos o cuatro veces el beneficio ilícito.
Lo digo con conocimiento de causa: tuve publicada aquí la versión corta y falsa — «150 a 10.000 € por anuncio», atribuida a la Ley 10/2025 — hasta que fui al BOE. La quité el 1 de septiembre de 2026 y el 2 de septiembre añadí de dónde sale de verdad, que es esta sección.
Si alguien os pone un número delante, pedidle el artículo. Y si os lo pongo yo, también.
La Ley 10/2025 no es la única norma que toca un anuncio inmobiliario. Son cuatro
Todo el sector habla de la 10/2025 porque es la nueva. Pero un anuncio de un piso en vuestra web está tocando cuatro normas a la vez, y las otras tres llevan años en vigor. Las pongo aquí con el artículo, el texto literal y la fecha en que lo consulté, para que podáis comprobarlo sin fiaros de mí. Si alguien del sector os cita una de éstas sin artículo, ya sabéis qué pedirle.
1 · El precio completo — art. 20 TRLGDCU
Modificado por la disposición final segunda de la Ley 10/2025, de 26 de diciembre (BOE-A-2025-26698). Obliga a que la oferta comercial deje ver todos los componentes del precio final. En un anuncio de inmueble, eso es la diferencia entre poner «190.000 €» y poner «190.000 €, sin ITP ni gastos de notaría y registro».
Lo que yo hago: señalo la ausencia, no digo que incumplís. Si el anuncio no menciona impuestos ni gastos, sale como «no consta», que es un hecho. Si eso es o no una infracción lo dice un abogado.
2 · El régimen sancionador — arts. 23 de la 10/2025 y 49 TRLGDCU
El art. 23 de la Ley 10/2025 no fija importes: remite al régimen general de consumo. Los importes están en el art. 49 TRLGDCU, y son los de arriba de esta página.
3 · El certificado energético en la publicidad — art. 17.3 del RD 390/2021
Real Decreto 390/2021, de 1 de junio (BOE-A-2021-9176), art. 17 «Obligación relativa al certificado de eficiencia energética», apartado 3, literal:
«Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética.»
Léelo despacio: dice páginas web y portales inmobiliarios, dice o permita la publicación, y no dice «cuando el propietario os lo dé». Es de 2021 y sigue siendo, con diferencia, lo que más falta en las carteras que he mirado.
Lo que yo hago: es la comprobación número 6 de la auditoría. Miro si consta la calificación y si los valores son plausibles. He encontrado certificados con consumo y emisiones pero sin la letra, que es justo lo que el comprador mira.
4 · Quién paga los honorarios en alquiler — art. 20.1 LAU
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó por su disposición final primera el art. 20 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003). Desde el 26 de mayo de 2023 dice, literal:
«Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»
Es decir: los honorarios de agencia en un alquiler de vivienda los paga el propietario, no el inquilino. Un anuncio de alquiler que diga «más un mes de honorarios a cargo del inquilino» está anunciando algo que la ley ya no permite cobrar así.
Y aquí voy a ser incómodo conmigo mismo: esto NO lo comprueba hoy mi auditoría. Podría, es fácil de detectar en el texto. No lo he activado porque quiero que un abogado me diga primero cómo se redacta un hallazgo así sin que parezca una acusación. Lo pongo en esta página porque os sirve aunque no me contratéis; lo pondré en el informe cuando esté revisado, no antes.
Los cuatro textos están consultados en el BOE, en su versión consolidada, el 2 de septiembre de 2026. Si alguno cambia y esta página no, es un fallo mío: escribidme y lo corrijo con la fecha, como he hecho con lo de arriba.
Quién más lo hace, y dónde
En Reino Unido existe una obligación equivalente —la «Material Information» de National Trading Standards— y hay una empresa, Sprift, que ha montado un producto entero sobre ella y lo vende como «cumple en minutos, no en semanas». La misma jugada, otro país y otra ley.
Lo pongo porque me parece más útil que decir que soy el único: si alguien ya vive de esto en otro país, es que el problema es real. Todo esto está comprobado en las webs de cada uno el 1 de septiembre de 2026.
En qué punto está
Nada por construir: esta comprobación ya va dentro de la auditoría desde el 31 de agosto. Lo que hay que decidir es si os interesa como revisión periódica o sólo como foto puntual.
Aviso: Esto no es un dictamen jurídico y yo no soy abogado. Os señalo señales de riesgo con el texto del anuncio delante. Para lo sancionable, un abogado.
Va dentro de la auditoría, sin coste aparte
El cumplimiento de la Ley 10/2025 es uno de los siete puntos que se miran en cada anuncio. No es un producto suelto y no se cobra aparte, porque separarlo sería venderos dos veces la misma pasada.
Los diez primeros anuncios, gratis. La cartera entera, 290 € suelta o dentro del sistema completo por 149 € al mes.
Pedirlo
Me decís la dirección de vuestra web y ya está.
O al 671 68 76 05. Contesto yo.