Cumplimiento de la Ley 10/2025 en los anuncios inmobiliarios

En la misma cartera, cinco de veinte anuncios enseñaban la escala energética sin ninguna letra asignada. La escala está en la plantilla de todas las fichas: parece que está puesto y no lo está.

Ley 10/2025, de 26 de diciembre (BOE-A-2025-26698). Regula los servicios de atención a la clientela: no es una norma de publicidad inmobiliaria.

Su disposición final tercera modifica, entre otros, la letra c) del apartado 1 del artículo 20 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La oferta comercial tiene que dar, literal, «el precio final completo, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales, incluidos los potenciales gastos de gestión, que se repercutan al consumidor o usuario».

Su artículo 23 dice que el incumplimiento se sanciona «como infracción en materia de consumo» y remite al régimen general del TRLGDCU.

Texto consolidado en el BOE, consultado el 1 de septiembre de 2026 y otra vez el 5 de octubre de 2026.

La Ley 10/2025 no fija importes: su artículo 23 remite al régimen sancionador general de consumo. Los importes están en el artículo 49 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: infracciones leves, entre 150 y 10.000 euros; graves, entre 10.001 y 100.000 euros; muy graves, entre 100.001 y 1.000.000 de euros, y en los tres casos se pueden sobrepasar hasta varias veces el beneficio ilícito obtenido. No es una cifra «por anuncio»: quien decide si hay infracción y cuántas es la administración de consumo de cada comunidad. No soy abogado. Abajo, cada norma con su texto literal y la fecha en que la consulté.

«Sanciones de 150 a 10.000 € por anuncio.» Esa frase, tal cual, es falsa por dos motivos distintos, y conviene separarlos porque uno de los dos sí tiene una parte de verdad.

Primero: esa cifra no está en la Ley 10/2025. He leído la norma entera en el BOE y no aparece ningún importe. Lo que hace su artículo 23 es remitir al régimen general de consumo, sin fijar cuantías propias.

Segundo: la horquilla existe, pero en otra norma y con otro significado. Está en el artículo 49 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE-A-2007-20555, texto consolidado, consultado el 2 de septiembre de 2026), que dice literalmente: «a) Infracciones leves: entre 150 y 10.000 euros, pudiéndose sobrepasar esas cantidades hasta alcanzar entre dos y cuatro veces el beneficio ilícito obtenido». El mismo artículo sigue: graves, entre 10.001 y 100.000 €; muy graves, entre 100.001 y 1.000.000 €.

Es decir: es la horquilla general de las infracciones leves de consumo, de cualquier tipo, no es específica de esta ley, no es «por anuncio», sanciona la infracción, y quién decide si ochenta fichas mal puestas son una infracción o son ochenta es la administración de consumo de vuestra comunidad, no yo, y ni siquiera es un techo, porque el propio artículo permite superarla hasta dos o cuatro veces el beneficio ilícito.

Lo digo con conocimiento de causa: tuve publicada aquí la versión corta y falsa, «150 a 10.000 € por anuncio», atribuida a la Ley 10/2025, hasta que fui al BOE. La quité el 1 de septiembre de 2026 y el 2 de septiembre añadí de dónde sale de verdad, que es esta sección.

Si alguien os pone un número delante, pedidle el artículo. Y si os lo pongo yo, también.

Que acaba el plazo de doce meses que da la disposición transitoria única de la Ley 10/2025 para que las empresas incluidas en su ámbito adapten sus servicios de atención a la clientela. No es una fecha nueva para el precio del anuncio: el cambio del artículo 20 del TRLGDCU está en vigor desde el 28 de diciembre de 2025.

¿Y quién está en ese ámbito? Aparte de los servicios básicos (agua, gas, electricidad, transporte, correos, telecomunicaciones y servicios financieros), su artículo 2.2 incluye a las empresas y grupos que venden principalmente a consumidores y que, en el ejercicio anterior, de forma individual o dentro de su grupo, hayan tenido al menos 250 trabajadores, un volumen de negocios de más de 50 millones de euros o un balance de más de 43 millones.

Una agencia de dos a veinte personas no llega a ninguno de los tres umbrales, salvo que forme parte de un grupo que sí llegue. Así que, para casi todas, el 28 de diciembre no trae ninguna obligación nueva de atención a la clientela. Lo que sí os toca es lo de siempre: el precio completo en el anuncio. Texto del BOE leído el 26 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico.

1 · El precio completo, art. 20 TRLGDCU

Modificado por la disposición final tercera de la Ley 10/2025, de 26 de diciembre (BOE-A-2025-26698). Obliga a que la oferta comercial deje ver todos los componentes del precio final. En un anuncio de inmueble, eso es la diferencia entre poner «190.000 €» y poner «190.000 €, sin ITP ni gastos de notaría y registro».

Lo que yo hago: señalo la ausencia, no digo que incumplís. Si el anuncio no menciona impuestos ni gastos, sale como «no consta», que es un hecho. Si eso es o no una infracción lo dice un abogado.

2 · El régimen sancionador, arts. 23 de la 10/2025 y 49 TRLGDCU

El art. 23 de la Ley 10/2025 no fija importes: remite al régimen general de consumo. Los importes están en el art. 49 TRLGDCU, y son los de arriba de esta página.

3 · El certificado energético en la publicidad, art. 17.3 del RD 390/2021

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio (BOE-A-2021-9176), art. 17 «Obligación relativa al certificado de eficiencia energética», apartado 3, literal:

«Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido.»

Leedlo despacio: dice páginas web y portales inmobiliarios, dice o permita la publicación, y no dice «cuando el propietario os lo dé». Es de 2021 y sigue siendo, con diferencia, lo que más falta en las carteras que he mirado.

Lo que yo hago: es la comprobación número 6 de la auditoría. Miro si consta la calificación y si los valores son plausibles. He encontrado certificados con consumo y emisiones pero sin la letra, que es justo lo que el comprador mira.

Más a fondo: el certificado energético en el anuncio, con el dato de cuántos fallan →

4 · Quién paga los honorarios en alquiler, art. 20.1 LAU

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó por su disposición final primera el art. 20 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003). Desde el 26 de mayo de 2023 decía, literal:

«Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»

Es decir: los honorarios de agencia en un alquiler de vivienda los paga el propietario, no el inquilino. Un anuncio de alquiler que diga «más un mes de honorarios a cargo del inquilino» está anunciando algo que la ley ya no permite cobrar así.

Y aquí voy a ser incómodo conmigo mismo: esto NO lo comprueba hoy mi auditoría. Podría, es fácil de detectar en el texto. No lo he activado porque quiero que un abogado me diga primero cómo se redacta un hallazgo así sin que parezca una acusación. Lo pongo en esta página porque os sirve aunque no me contratéis; lo pondré en el informe cuando esté revisado, no antes.

En Reino Unido existe una obligación equivalente, la «Material Information» de National Trading Standards, y hay una empresa, Sprift, que ha montado un producto entero sobre ella y lo vende como «cumple en minutos, no en semanas». La misma jugada, otro país y otra ley.

Lo pongo porque me parece más útil que decir que soy el único: si alguien ya vive de esto en otro país, es que el problema es real. Todo esto está comprobado en las webs de cada uno el 1 de septiembre de 2026.

Aviso: Esto no es un dictamen jurídico y yo no soy abogado. Os señalo señales de riesgo con el texto del anuncio delante. Para lo sancionable, un abogado.

Los diez primeros anuncios, gratis. La cartera entera, desde 190 € suelta o dentro del sistema completo por 149 € al mes.