Los siete fallos que salen en los anuncios de una inmobiliaria
Esto no es una lista de consejos escrita de memoria. Es lo que salió al revisar anuncios de verdad, con las cifras de cuántas veces apareció cada cosa. Y con cada fallo va escrito cómo lo comprobáis vosotros mismos, gratis, sin darme ningún dato y sin que yo aparezca.
Edu Castillo · publicado el 5 de septiembre de 2026 · todas las cifras de esta página son mediciones propias, con su fecha al lado · quién escribe esto
Un anuncio con un fallo no da error
Ése es el problema entero en una frase. Un anuncio roto sigue apareciendo en las búsquedas, sigue saliendo en los portales y sigue atrayendo llamadas que no pueden acabar en nada. Nada avisa. El coste no llega junto: llega en ratos de diez minutos repartidos entre varias personas y varias semanas, y por eso nadie lo suma nunca.
Casi todo lo que encontraréis buscando «errores en anuncios inmobiliarios» son listas de buenas intenciones: poned buenas fotos, escribid bien, actualizad. Aquí van los siete puntos que reviso uno a uno en una ficha, con lo que salió al pasarlos por carteras reales y con la fecha de la medición al lado. Cuando un número no lo he medido, lo digo en vez de rellenarlo.
El precio tachado que sube en vez de bajar
El «antes 650.000 €, ahora 659.000 €». Suena a error tonto y es el más caro de todos, porque no es sólo que quede mal: un precio de referencia que no es real es exactamente lo que persigue la normativa de consumo, y además el comprador que lo pilla ya no se cree ningún otro precio vuestro.
Lo que salió: revisando 20 anuncios de una agencia real el 2 de septiembre de 2026, dos precios tachados al revés. Uno de 659.000 € con un «anterior» de 650.000 €, y otro de 999.000 € con un «anterior» de 853.000 €.
Comprobadlo vosotros: filtrad vuestra web por los anuncios que tengan precio rebajado y mirad sólo esos. Si el número tachado es menor que el vigente, ahí está. Son cinco minutos y no necesitáis a nadie.
El piso vendido que sigue publicado
El clásico, y el que más ruido genera hacia fuera: hay hilos enteros en los foros de los portales de compradores preguntando por qué las agencias no quitan los anuncios de lo que ya han vendido. Cada uno de esos anuncios sigue generando consultas que no pueden acabar en venta nunca, y cada consulta se come el rato de alguien.
Lo que salió: midiendo tiempos de respuesta en 57 inmobiliarias de costa, cuatro de las respuestas que recibí fueron para decirme que la vivienda por la que preguntaba estaba vendida, apalabrada, reservada o alquilada. Las cuatro seguían publicadas como disponibles en el momento de escribir.
Y aquí va el caso que no sale en ninguna lista. Una de esas cuatro sí lo avisaba: el cartel de vendido estaba dentro de la primera foto del anuncio, superpuesto sobre la imagen. No en el texto, ni en el título, ni en el precio, ni en el estado. Eso no lo lee ningún portal, ningún buscador y ningún programa de gestión: sólo una persona que mire la foto. Si vuestra forma de marcar lo vendido es un cartel en la imagen, para toda máquina del mundo ese piso sigue a la venta.
El texto dice una cosa y la ficha técnica dice otra
Tres habitaciones en el titular y dos en la tabla. Un garaje que aparece en la descripción y no en las características. Una superficie que no cuadra con la del plano. El comprador no concluye que sea un error de carga: concluye que no os aclaráis, y ese piso ya compite en desventaja contra el de al lado.
Lo que salió: en esos mismos 20 anuncios, cinco contradicciones entre el texto y la ficha técnica. Una de cada cuatro fichas.
Comprobadlo vosotros: coged cinco anuncios al azar —no los que más os gusten— y leed el texto libre con la tabla de características al lado. Si en cinco encontráis una, tenéis el mismo ratio que la agencia de arriba.
El mismo inmueble publicado dos veces
Pasa más de lo que parece: se resube una ficha en vez de editarla, cambia el precio y se crea otra, o dos personas dan de alta lo mismo. Y no es sólo cosmético — las dos fichas compiten entre ellas en Google y en el buscador de vuestra propia web, así que ninguna posiciona bien y pagáis por las dos. Si además tienen precios distintos, el comprador lo ve antes que vosotros.
Lo que salió: comparando una cartera real por referencia y por título, 77 de 77 referencias extraídas correctamente, cero colisiones y cero referencias falsas. Es de las comprobaciones que no dependen del criterio de ningún modelo, y por eso es de las que entran en la revisión gratuita.
Está explicado con el método entero en la página de anuncios duplicados.
El certificado energético que enseña la escala sin ninguna letra
La imagen de colores de la A a la G, bonita y decorativa, sin ninguna letra asignada. Parece que está y no está. Y no es un detalle estético: el artículo 17.3 del RD 390/2021 obliga a poner la calificación energética en «páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares».
Lo que salió: en los mismos 20 anuncios, cinco certificados que enseñan la escala sin ninguna letra.
Las cuatro normas que tocan un anuncio de un piso, con su artículo y su texto literal, están en la página de la Ley 10/2025. Ahí también está por qué la multa de «150 a 10.000 € por anuncio» que circula por el sector es inexacta, y de dónde sale de verdad esa horquilla.
Las fotos: no cuántas, sino cuáles se quedan cortas
Aquí va lo que no os va a gustar de una web que vende esto: no existe un número correcto de fotos. El famoso «los anuncios con más de N fotos reciben un X % más de contactos» circula por todas partes sin ningún estudio detrás que yo haya podido encontrar, y no lo uso, aunque me vendría de maravilla para venderos algo.
Lo que sí se puede medir sin inventar nada es vuestra propia mediana: cuáles de vuestros anuncios están muy por debajo del resto de los vuestros y cuáles no tienen ninguna foto. El listón lo ponéis vosotros. Y la señal que más información da no es el número: es qué foto se repite en varias fichas, que casi siempre significa un piso subido dos veces.
Lo que salió: verificado a mano, abriendo las fichas en el navegador y contando una a una: tres de tres exactas (10, 20 y 38 fotos). Está entero en la página de las fotos.
La referencia y el aviso legal, que son los que nadie mira
Los dos aburridos, y por eso los que más se caen. La referencia es lo que os permite saber que la ficha del portal y la de vuestra web son el mismo inmueble; sin ella, cuadrar una cartera es imposible y los duplicados no se detectan. El aviso legal del anuncio es lo que os pide la normativa de consumo sobre los componentes del precio final: qué entra y qué no en lo que se anuncia.
De estos dos no os doy porcentaje, porque no los he medido sobre suficientes carteras como para daros una cifra honesta. Los reviso en cada auditoría y los cuento cuando salen, pero un número inventado aquí valdría lo mismo que el 78 % que critico dos secciones más arriba.
La comprobación que más dinero ahorra es también la que más se equivoca sola
Y lo digo yo, que vivo de esto. El «vendido y sigue publicado» es el hallazgo más valioso de los siete y el más difícil de automatizar. En mi última revisión interna, la mitad de los avisos que daba la máquina no se sostenían al comprobarlos uno a uno.
Por eso el 100 % de los hallazgos graves se abre a mano y se mira con los ojos antes de que salga en un informe, sea la cartera de veinte anuncios o de mil. Los hallazgos medios se comprueban por muestra, y el informe dice en su primera página de qué tamaño es la muestra.
Si alguien os ofrece revisar mil anuncios por veinte euros al mes, no os está vendiendo esta comprobación: os está vendiendo la lista de avisos sin verificar. Preguntadle qué porcentaje mira una persona.
Los tres de arriba se comprueban en un rato y no cuestan nada
- Los precios tachados. Filtrad por rebajados y mirad si algún «anterior» es menor que el vigente.
- Las contradicciones. Cinco anuncios al azar, el texto libre al lado de la tabla.
- El correo que publicáis. Mandaos un correo a la dirección de contacto de vuestra propia web y comprobad que llega. Midiendo 57 agencias me rebotó una de forma permanente: llevaba quién sabe cuánto publicando una dirección que devuelve todo lo que le entra, y nadie de dentro se entera, porque el rebote le llega al que escribe. Es treinta segundos y es el fallo más barato de arreglar que existe.
Si después de eso queréis los otros cuatro, os reviso diez anuncios vuestros gratis y en 48 horas: sólo las comprobaciones que no dependen del criterio de ningún modelo, sin registro, sin tocar vuestro gestor y sin oferta dentro del informe. Y si me decís que no os vuelva a escribir, no os vuelvo a escribir.
Las mediciones, enteras y con su método
- Cuánto tarda una inmobiliaria en contestar un lead — 57 agencias medidas en tres zonas, con sus reservas de método y sus correcciones publicadas.
- Las siete comprobaciones, punto por punto — qué cuenta como fallo, qué cuenta como «no consta» y qué no cubro.
- Las cuatro normas que tocan un anuncio — con artículo, texto literal y fecha de consulta.
- El mismo inmueble publicado dos veces y las fotos contadas contra vuestra propia mediana.
- Si vuestra web no genera contactos — las cinco comprobaciones en orden de coste, antes de encargar una web nueva.
- Lo que cuesta — cada pieza por separado y el sistema entero, por tamaño de cartera.