Preguntas frecuentes, y con qué comparar esto

Tenéis razón en la mitad: ese porcentaje existe y sirve. Pero mide otra cosa.

El porcentaje de vuestro CRM mide si la ficha está rellena: cuenta campos. Una ficha al 100 % es una ficha sin huecos.

Yo miro si lo que está relleno se contradice, si sigue publicado lo vendido, y si cumple lo que exige la ley. Un anuncio puede estar al 100 % de completitud y poner «90 m²» en la ficha y «unos 75 metros» en el texto. Para el CRM eso es un 100 %; para el comprador que va a verlo es un viaje perdido.

Completitud y coherencia son dos cosas distintas. Si vuestro CRM mide la segunda, decídmelo y lo pongo escrito en mi web, porque entonces para esto no me necesitáis.

Son tres cosas distintas y prefiero explicarlo antes de que os moleste.

0 € son diez anuncios vuestros, en 48 horas, con las comprobaciones que no dependen del criterio de nadie. Eso es la radiografía, no lleva oferta dentro y no hay que contestarla.

290 € es la auditoría de vuestra cartera entera, anuncio por anuncio, con el informe leído de arriba abajo por mí antes de que os llegue. Se paga una vez, no es una cuota.

149 € al mes es el sistema completo, con esa auditoría dentro y sin cuota de alta, más la revisión mensual, los informes al propietario, la respuesta a los contactos y la medición de la atención. Sí, sale más barato el primer mes que la auditoría suelta, y es a propósito. Es el precio de las cinco primeras agencias y se congela doce meses; después son 249 €. Está todo desglosado en la página de precios.

Entonces no me pagáis. El trato es literal: si en vuestra cartera no encuentro al menos diez cosas concretas que arreglar, no hay factura. Sin discusión y sin letra pequeña.

Lo pongo porque la situación real es que no me conocéis de nada. Puedo contaros lo que quiera sobre lo que hago, pero eso no os da ninguna garantía. Esto sí. Y si resulta que tenéis la cartera impecable, el que ha perdido la tarde soy yo, que es como tiene que ser.

Es la pregunta buena, y es el punto flaco de cualquier servicio como este: cuanto mejor funciona, menos hay que contar.

Por eso el informe mensual no puede limitarse a decir «nada nuevo»: os dice siempre cuántos anuncios se han revisado, cuántos fallos siguen abiertos, cuántos se han cerrado desde que empezamos y cuánto tardáis de media en corregir uno. Un mes tranquilo no es un mes sin trabajo: es un mes en el que se ha repasado la cartera entera y no ha aparecido nada, y eso se cuenta con números.

Y os lo digo también al revés: si vuestra cartera es pequeña y en cuatro meses está limpia y quieta, es razonable que lo dejéis, y no os voy a montar una conversación para reteneros. No hay permanencia. Lo único que se pierde al cortar es el precio congelado: si volvéis, volvéis a la tarifa del día.

Os lo digo de frente, porque es la pregunta buena y porque además lleváis razón: varios de los CRM más usados del sector ya mandan una respuesta automática al interesado. Eso ha dejado de ser un producto y se ha convertido en una casilla. No os voy a vender velocidad como si nadie más la tuviera.

Lo que os propongo es que os hagáis estas tres preguntas, que valen tanto si acabáis conmigo como si no:

· ¿Está activada? No siempre viene puesta de fábrica: hay que ir a los ajustes de automatización y encenderla. Miradlo, porque hay quien da por hecho que sí y la lleva meses apagada.

· ¿En qué idioma contesta? Suele salir del idioma que alguien escribió a mano en la ficha del cliente, no del idioma en que está escrito el mensaje. En un contacto que entra de madrugada, esa ficha no la ha rellenado nadie.

· ¿Os avisa cuando no ha podido contestar? Esta es la importante. Hay varias situaciones normales en las que esa automatización no llega a actuar, y en ninguna suele haber un aviso. Nadie se entera.

Si contestáis que sí a las tres, no me necesitáis y os lo digo yo. Si hay alguna a la que no sabéis responder, eso es exactamente el hueco del que hablo, y el primer mes es gratis precisamente para verlo con vuestros propios contactos.

Yo tampoco, y por eso empieza en modo borrador: la respuesta se queda escrita en vuestro correo y no sale hasta que uno de vosotros le da a enviar. La leéis, la cambiáis si queréis, y la mandáis. Cuando llevéis quince o veinte borradores que habríais firmado tal cual, si os apetece lo pasamos a automático. Y si no, se queda en borrador para siempre. Es una opción, no una fase obligatoria.

Nada. Sigue entrando todo donde entra hoy, con las mismas direcciones y los mismos anuncios. Lo que cambia es que ahora hay algo mirando ese buzón a las tres de la madrugada.

Contesta en el idioma en que esté escrito el mensaje, no en el del aviso del portal — que casi siempre llega en castellano aunque el comprador sea noruego. He comprobado uno por uno el inglés, el alemán, el neerlandés y el español. El resto los cubre el mismo motor, pero eso no lo he probado yo, así que no os lo vendo como comprobado.

Media hora vuestra y tres cosas: una regla en vuestro correo para que llegue una copia de los avisos de los portales a una dirección mía, un aviso real de los que recibís, para que reconozca vuestro formato exacto y no uno inventado, y vuestro horario, incluido si abrís sábados. Con eso normalmente lo dejo funcionando el mismo día.

Por defecto no os lo pido. Se hace al revés: vosotros ponéis una regla para que llegue una copia de los avisos de los portales a una dirección mía. Mejor aún: creáis un buzón nuevo, del tipo leads@vuestraagencia.com, y ponéis ese en el panel de Idealista y Fotocasa. Ahí dentro no hay nada más que contactos, y del correo donde tenéis lo vuestro no veo nada. El sistema escribe la respuesta y os la devuelve a vuestro correo para que la mande uno de vosotros. Funciona igual con Gmail que con Outlook o con el correo de vuestro hosting.

Hay una segunda forma y es opcional: si preferís que el borrador os aparezca directamente en la carpeta de borradores de vuestro propio correo, eso sí necesita que me deis acceso a ese buzón, y lo revocáis vosotros el día que queráis. Os lo cuento para que sepáis que existe, pero lo decidís vosotros, no yo.

Se va a romper alguna vez. No os voy a decir lo contrario, porque cualquiera que os prometa que su sistema no falla nunca os está mintiendo o no lo ha tenido funcionando el tiempo suficiente. Lo que os prometo es lo otro: que lo vais a saber vosotros antes que el comprador.

Tres cosas, de menos a más importante:

· Cada contacto genera un aviso a vuestro móvil o a vuestro correo interno, con el teléfono del interesado y el texto de la respuesta. Si un día dejan de llegar, lo notáis el mismo día.

· Cuando decide no contestar a algo —porque ese correo no era un contacto de verdad, o porque no traía la dirección del interesado— también os avisa y os dice el motivo. Ninguna rama se queda callada.

· Y hay un vigilante que mira todos los días si os ha dejado de entrar contacto, y que os escribe los lunes aunque todo vaya bien. Si un lunes no os llega ese correo, es que el vigilante se ha muerto — y eso también hay que saberlo.

Un sistema que se cae y avisa es un mal rato. Uno que se cae y se calla son tres semanas de contactos perdidos que descubrís cuando os llama el propietario.

Edu Castillo. Lo he desarrollado yo solo, así que no os voy a contar que hay un departamento de soporte detrás. Por eso el primer mes es gratis: no os pido que confieis en mí, os pido que lo veáis funcionando en vuestro propio correo y luego decidáis. El riesgo del primer mes es mío.

Os aviso de algo antes de daros ningún número: el famoso «el 78 % compra al primero que responde» que veréis repetido por todo el sector no tiene un estudio detrás que yo haya podido encontrar. Circula de blog en blog sin fuente. Por eso no lo uso, aunque me vendría de maravilla. Lo que sí tiene estudio, y es uno solo:

· Harvard Business Review, «The Short Life of Online Sales Leads», marzo de 2011 — sobre 2.241 empresas: responder dentro de la primera hora multiplica por siete las opciones de llegar a hablar con esa persona.

Es de fuera del sector inmobiliario español y de hace años, así que os lo doy con esa reserva y no como si fuera vuestro caso. Tenía aquí un segundo estudio y lo he quitado: cuando fui a comprobar la fuente original no fui capaz de encontrarla, y no os voy a dar un número que yo mismo no he podido verificar.

Y como todo lo que circula por el sector es de fuera y de hace años —«la regla de los cinco minutos» incluida—, lo medí yo aquí. Escribí de noche a 57 inmobiliarias españolas de costa haciéndome pasar por comprador, en tres zonas distintas y en tres noches distintas. Treinta no contestaron nunca, y de las que sí, la mediana fue de 12 h 20 m, 13 h 40 m y 12 h 47 m según la zona: tres listas independientes y las tres dentro de la misma banda de dos horas. Ninguna persona contestó de madrugada. Es, que yo sepa, el único dato medido sobre inmobiliarias españolas que hay publicado sobre esto, y está entero, con su método y sus reservas escritas, en el estudio.

El único número que os va a valer de verdad es el vuestro, y ese lo tenéis a fin de mes en el recuento.

Medido, no estimado: entre 12 y 14 horas cuando el contacto entra de noche, y más de la mitad de las veces no llega respuesta nunca. Escribí la misma consulta a 57 inmobiliarias de costa en tres zonas distintas, de noche y con las oficinas cerradas. Contestaron 27; treinta no contestaron jamás. Las medianas por zona salieron 12 h 20 m, 13 h 40 m y 12 h 47 m: tres listas independientes y las tres dentro de la misma banda de dos horas, que es lo que convierte esto en un dato y no en una anécdota.

Y el matiz que importa, porque cambia el diagnóstico: eso no mide lentitud, mide la ventana muerta. Con la oficina abierta, las agencias que pude cronometrar contestaron en menos de tres horas, y una en catorce minutos. El problema no es la velocidad de nadie: es que el comprador escribe a las once de la noche.

El método, las reservas y las correcciones están en el estudio completo. Ninguna agencia aparece con nombre.

Comparando vuestros anuncios entre sí por la referencia y por el título, no a ojo. Es de las comprobaciones que no dependen del criterio de ningún modelo, así que entra en la radiografía gratuita: os digo qué fichas son el mismo inmueble y con qué prueba lo digo.

Medido sobre una cartera real: 77 de 77 referencias extraídas correctamente, cero colisiones y cero referencias falsas.

Y por qué importa más de lo que parece: dos fichas del mismo piso compiten entre ellas en Google y en el buscador de vuestra propia web, así que ninguna posiciona bien y pagáis por las dos. Y el comprador que ve dos precios distintos no concluye que haya un error de carga: concluye que no os aclaráis.

Pasa porque un anuncio con un fallo no da error: sigue apareciendo en las búsquedas y sigue atrayendo llamadas que no pueden acabar en nada, y cada una se come diez minutos de alguien. El coste no llega junto, llega en ratos repartidos, y por eso nadie lo suma nunca.

Se detecta leyendo la ficha entera y buscando la contradicción: el estado, el texto, el precio y los carteles. Y aquí va lo incómodo, que prefiero que lo sepáis antes de pagar nada: es la comprobación que más dinero os ahorra y también la que más se equivoca sola. En mi última revisión interna, la mitad de los avisos que daba la máquina no se sostenían al comprobarlos uno a uno. Por eso el 100 % de los hallazgos graves se abre a mano y se mira con los ojos antes de que os llegue el informe. Esa comprobación manual no es un extra del servicio: es el servicio.

Un caso real que me encontré midiendo: el aviso de vendido estaba dentro de la primera foto, como un cartel sobre la imagen. No en el texto, ni en el título, ni en el precio. Eso no lo lee ningún portal, ningún buscador y ningún programa de gestión: sólo una persona que mire la foto.

No lo sé, y desconfiad de quien os dé un número. El famoso «los anuncios con más de N fotos reciben un X % más de contactos» circula por todas partes sin ningún estudio detrás que yo haya podido encontrar, así que aquí no se usa, aunque me vendría de maravilla para venderos algo.

Lo que sí se puede medir sin inventar nada es vuestra propia mediana: cuento las fotos de cada anuncio de vuestra web y os digo cuáles están muy por debajo del resto de los vuestros y cuáles no tienen ninguna. Ésa es una comparación honesta, porque el listón lo ponéis vosotros y no yo.

Y también os digo qué foto se repite en varias fichas, que suele ser el síntoma de un piso subido dos veces. Verificado a mano abriendo las fichas en el navegador y contando: tres de tres exactas (10, 20 y 38 fotos).

No, ni en la permanencia, ni en el contrato, ni en la salida. No hay permanencia, no hay contrato de doce meses y no hay penalización por irse. Tampoco hay cuota de alta ni coste de instalación: la media hora de configuración la pongo yo.

Lo digo claro porque es lo más preguntado del sector y porque no todos contestan lo mismo: revisando el mercado en agosto de 2026 vi cuotas de alta publicadas de entre 500 y 2.500 €. Yo prefiero que os quedéis porque os sirve, no porque habéis firmado algo.

El día que digáis basta, se corta y ya está: vuestro correo, vuestros anuncios y vuestros contactos se quedan exactamente como estaban. No hay nada que desinstalar, porque no se ha instalado nada en vuestros sistemas.

Es la objeción más razonable de todas y normalmente es verdad: en horario de oficina, una agencia que funciona contesta rápido. Ahí no os aporto casi nada, y no os voy a decir lo contrario.

El problema no es vuestra velocidad: es el hueco. Las noches, los fines de semana, los festivos, y el rato en el que estáis enseñando un piso con el móvil en silencio. Ahí no hay nadie, y no es por dejadez: es que no se puede tener a alguien esperando a que entre un correo un domingo a las diez.

Y hay un segundo problema del que se habla menos: cuando la respuesta depende de quién esté de guardia, no tenéis un proceso, tenéis una lotería. A veces se contesta en diez minutos y a veces el lunes, y nadie en la oficina sabe cuál de las dos cosas pasó la semana pasada. El recuento de fin de mes os lo dice.

Por eso el primer mes es gratis. Si al final del mes el recuento dice que fuera de horario os entraron dos contactos, os habré demostrado yo mismo que no lo necesitáis, y os lo diré.

Lo son, y por eso no se resuelve con una frase de confianza sino con papeles. Antes de tocar un solo correo vuestro firmamos un contrato de encargo de tratamiento, que es lo que exige el artículo 28 del RGPD cuando alguien de fuera trata datos por cuenta de vuestra empresa. Lo tengo redactado y os lo mando antes de empezar, no después.

En ese contrato está escrito para qué se usan esos datos, qué no se hace con ellos, cuánto se conservan y qué pasa el día que lo dejáis: se borran y se os confirma por escrito.

Y el matiz que importa de verdad: la responsable de esos datos seguís siendo vosotros, no yo. Yo soy el encargado. Si alguien os pregunta algún día quién responde de qué, tenéis el papel que lo dice.

Y para que no suene a trámite: la Agencia Española de Protección de Datos sanciona la falta de información sobre el tratamiento de datos, también en el sector inmobiliario. Es barato hacerlo bien y caro no hacerlo.